买房告别公摊 买100平米只得70平米！住建部新规征求意见：住宅按套内面积算

  住建部发声！近一年来舆论重视的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

  2月18日，住建部关于“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的征求意见通知引发全网关注

  《住宅项目规范（征求意见稿）》显示，销售过程中，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

  @李哲：以前买的能退差价吗？@CICI：物业费等费用怎么算@Evey：意思就是我以前按建筑面积买的，将来卖掉只能按套内面积？我吃了个政策大亏是吗？@行一：会不会导致房价高了？

  买100平米的房子，结果实际住进去只有70平，这凭空少了的面积就是公摊面积。

  1、电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

  2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

  这意味着，不仅电梯、楼道、门厅，甚至门口警卫室的一部分面积也要由购房者买单。

  房本上写着房屋建筑面积、专有建筑面积和分摊建筑面积。中新网记者 邱宇 摄

  以一线万元/平米计算，假设开发商每套多算0.1平米的公摊面积，那么整个楼盘就可多赚1659万元。

  公摊问题积弊已久。近年来，随着房价上涨，部分开发商趁机推高公摊系数牟利，部分住宅超过了30%。现实的问题就在于，现有的法律和法规并没有对公摊系数设定上限。

  为公摊面积买了单，就拥有其所有权和使用权。但公摊五花八门，加上开发商很少明确公示，购房者根本不知道哪些公共面积是自己的，更别提使用了。

  据一位不愿具名的业内人士介绍，开发商在办理房产证前，要请测绘公司去实地测量，随后出具测绘成果报告，里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况，并将其交给开发商。

  也就是说，测绘企业和房地产开发企业对于公摊面积都在哪些地方，最为清楚。但问题就在于，开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者。

  “有些小区的消防应急场所等区域已经被算作公摊，却又被划成车位再次出售，这属于重复公摊。”山东名仕宜居建设项目管理有限公司董事长王清华说，这样的车位没有产权，只可以使用，不能转让。

  再比如，业主的公摊面积被拿去牟利。王清华说，还有一些被算作公摊的物业用房，按道理是业主所有，物业公司应当向业主缴纳一部分费用，但现实中很少有人会这么做。

  记者2018年曾调查发现，北京某小区共有20个电梯、60个电梯广告位。假如不考虑平台抽成，那么一个广告位一年7200元，社区物业出租60个广告位，每年能收益43万元。如果把电梯广告的收入返还给业主，就可以少交近一半的物业费。

  “小区电梯、楼道、门厅的一些广告位，也是业主所有，前期开发商或后期物业公司接管后出售广告位牟利，难道不应该向业主交钱吗？”他说。

  住宅建筑以套内使用面积进行交易对房价的影响，不只是消费者热议，也是地产圈研究人员讨论的议题。业界认为并不影响实际购房成本，“实际上的意思就是变成总价除以套内面积而已，当然对外呈现单价会相应涨了”。

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波说，一套房子的总价是固定的，如果按照套内面积来算，那么每平米的单价必然会有所提高。

  易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，这只是一个计量标准的变化，不会改变房地产市场的整体走势，对房价没有明显影响。

  “除了买卖的价格，物业费、房产税等相关税费也是按照面积来收取的，标准改变之后，这些税费的单价也会相应提高，但总价不会有太大变化。”杨红旭说，对普通住宅(140平方米及以下)和非普通住宅(140平方米以上)面积的划定标准也有一定可能会有调整，但近年房价大涨，很多城市都没做调整，未来划分普通住宅和非普通住宅的概念将会淡化。

  “整体来看，改成按套内面积计价之后，对人们的实际购房成本基本没影响。” 中原地产首席分析师张大伟说，与现房和二手房相比，套内面积计价影响最大的是期房销售。

  张大伟还表示，目前内地大部分城市的大部分新建住宅交易有套内价格。以北京一套最近入市的商品房住宅为例，

  实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成173.7平米，多出了18%的面积公摊。而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19%。“让房价看似降低了，实际没有降低，给购房者造成价格较低的错觉。按照市场平均的得房率，基本如果按照套内计算，全国的房价相当于还要高20-25%”。

  当前二手放盘价是9.3万元/平方米左右（建筑面积），成交价一般在7.9-8.1万元/平方米之间（建筑面积），该盘比较多的是80-84平方米（建筑面积）的户型，一般放盘是750-760万元之间。如果改成套内面积69平方米的单价交易，总价不变的情况下，放盘的单价变成10.8万元/平方米左右（套内面积），不明就里的客户会以为房价涨了，但实际上购房总成本并没有变。

  “现房和二手房的房本上会明确标出套内面积和建筑面积，公摊系数是固定的。但购买期房时，考虑到实际建造过程中的各种各样的因素，公摊系数是会变化的。”张大伟表示，用套内面积计价，开发商就没办法在这上面做文章了。

  与杨红旭观点不同的地方，张大伟认为，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费有一定的概率会降低。

  需要注意的是，公摊面积并不是越小越好。 “如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。”张大伟说。

  “即便是同一个小区，不同楼层、不同位置的房子公摊系数都可能会是不一样的，人们如果不了解这一些细节，在买房时就很可能吃亏。”杨红旭说，“住宅建筑以套内使用面积进行交易，信息更为透明，也能更好地维护消费者的权益。”

  楼建波也认为，“其实无论按哪种方式，最关键的是把标准制定清楚，能让人看得明白。”

  “我们在比对国内外住宅有关数据的时候会遇到一些问题，比如，中国的人均住房面积超过了日本和欧洲等很多国家的水平，但其实，这些国家是用套内面积计算的，而我们用建筑面积。”杨红旭说。

  他还表示，中国的房地产管理行业标准在一直在优化，按套内面积计算是住房产业发展到成熟阶段的必然结果，也是与国际接轨的表现。

  存在噪声污染、光污染的地段，应采取对应的降低噪声污染和光污染的防护措施；

  土壤存在污染的地段，一定要采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求。

  先概括一下：住宅建筑应满足居民用水、用电、通风、炊事等基本生活的要求，严寒地区和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施，住宅建筑项目应配置附属道路、绿地，并具备商业服务、便民服务等配套设施。住宅建筑布局应保障日照标准。

  房子交付时，供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；消防设施应完好，消防通道应畅通。

  全装修要满足什么样的条件？户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位。

  根据征求意见稿，严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观；

  用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。

  对于城镇住宅建筑的间距，征求意见稿列出了住宅建筑日照标准的规定。原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，但既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯除外；

  旧区改建项目内，新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1小时，且不应降低周边住宅、幼儿园等既有建筑的日照标准；当周边既有建筑原本不满足相关日照标准时，不应再降低其原有的日照水平。

  绿地：居住街坊内应规划设置集中绿地，新区建设项目集中绿地面积不应该少于0.50平方米/人；旧区改建项目集中绿地面积不应该少于0.35平方米/人；

  “老少”活动：在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应该少于1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。

  道路：居住街坊内应配建附属道路，并应与住宅建筑单元出入口及城市道路或镇区道路系统相联通。

  遛弯必备：居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统，并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。

  便民设施：城镇住宅项目应根据居住人口规模及设施服务半径配套建设相应的生活服务设施；居住街坊应配套建设物业管理与服务用房、儿童与老年人活动场地、便利店、生活垃圾收集点等生活必须的便民服务设施。

  城镇住宅项目应配建非机动车与机动车停车场所，其中非机动车停车场所应位置合理、方便使用和管理；

  《住宅项目规范（征求意见稿）》明确了一点——销售过程中，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

  2018年，新华社曾发表评论《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》指出和调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，诚然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这样的做法是合理的。有必要注意一下的是，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让我们消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。

  《住宅项目规范（征求意见稿）》对住宅套型的使用面积有最低限制：由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于30平方米；由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于22平方米。

  此外，双人卧室使用面积不应小于9平方米，单人卧室使用面积不应小于5平方米；兼起居的卧室使用面积不应小于12平方米；起居室使用面积不应小于10平方米；厨房的使用面积不应小于3.5平方米；每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备，当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于2.2平方米。

  层高方面，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.50米，局部净高不应低于2.10米，局部净高的面积不应大于室内使用面积的1/3。

  按标准，卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。卫生间的楼地面应设置防水层，墙面和顶棚应设置防潮层，卫生间门口应有阻止积水外溢的措施。

  此外，卫生间便器和洗浴器旁应安装扶手或预留安装条件；布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。

  居住街坊用地人行出入口、附属人行道路、集中和宅旁绿地道路和有活动设施的场地、配套便民服务设施出入口和住宅单元出入口应符合无障碍要求。

  居住街坊配套便民服务设施的建筑内部空间的通道、楼电梯、公共卫生间和接待设施应设置符合无障碍功能要求的设施。

  住宅电梯门洞、轿厢门开启净宽度和呼叫按钮，楼梯踏面材料应符合无障碍功能要求。

  厨房应设洗涤池、案台、灶具、排油烟机等设施或为灶具、排油烟机预留安装位置；

  燃气燃烧器具的烟气应通过烟道排至室外，当多台设备合用1个竖向烟道排放烟气时，烟道的构造应有良好的防倒烟和防串烟功能；

  新建四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

  值得一提的是，每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于0.90m；

  与此同时，十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于2台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。

  5、住宅设置地下和半地下机动和非机动车库时，车库出入口处应采取防止室外地面雨水回灌的措施。

  来源：中新网 记者 邱宇 程春雨、北京日报 Beijing_Daily 记者：曹政、南方都市报、21世纪经济报道（ID：jjbd21 记者：张敏）、华尔街见闻、深蓝财经、公开信息等；转自：福建日报微信